De nombreux premiers acheteurs se soucient trop d’obtenir le taux d’intérêt le plus bas possible pour leur hypothèque. C’était aussi mon cas il y a cinq ans, lorsque j’ai acheté ma première maison à l’âge de 27 ans. Heureusement pour moi, j’ai fait affaire avec un courtier hypothécaire qui m’a expliqué pourquoi l’hypothèque ayant le plus faible taux d’intérêt n’était pas nécessairement la meilleure hypothèque pour moi.  Je suis ensuite devenu moi-même courtier hypothécaire, afin de pouvoir aider les autres à éviter de faire cette même erreur.

Bien sûr, trouver une hypothèque à taux peu élevé est important. Mais trouver l’hypothèque qui convient le mieux à vos besoins financiers l’est tout autant. Comme j’aime le dire à mes clients, l’hypothèque ayant le taux le plus faible peut vous faire économiser des centaines de dollars, mais le mauvais produit hypothécaire pour vous pourrait vous en coûter des milliers.

Voici donc les cinq principaux facteurs à considérer (en plus du faible taux) lorsque vous magasinez une hypothèque.

1. Hypothèques à taux fixe et à taux variable

Si vous êtes un premier acheteur, n’optez pas automatiquement pour la sécurité d’un prêt hypothécaire de cinq ans à taux fixe.

Avec un prêt hypothécaire à taux fixe, vous n’avez pas à vous inquiéter des fluctuations du taux d’intérêt et du montant du paiement, parce qu’ils sont fixes jusqu’au terme de votre hypothèque. On dit parfois que signer une hypothèque à taux fixe, c’est « bloquer » un taux. Et souvent, vous paierez un prix pour cette certitude : les taux fixes sont habituellement plus élevés que le taux d’intérêt le plus bas qu’offrent les hypothèques à taux variable.

Avec un prêt hypothécaire à taux variable, votre taux hypothécaire peut changer pendant le terme de votre hypothèque, suite au changement du taux de base de votre prêteur. Bien que chaque prêteur hypothécaire établisse son propre taux de base, chacun suit presque systématiquement le taux de base de la veille de la Banque du Canada. (Si notre banque centrale augmente ses taux d’intérêt de 0,25 %, le taux de base de votre prêteur hypothécaire augmentera probablement de 0,25 %, et vice versa.) Selon le prêteur choisi, les paiements de votre prêt hypothécaire pourront ou non changer lorsque fluctue le taux de base. C’est pourquoi il est si important de travailler avec un courtier hypothécaire qui connaît le domaine.

Pesez soigneusement le pour et le contre des taux fixes et variables avant de prendre une décision.

2. Privilèges de remboursement anticipé

Si vous voulez rembourser plus rapidement votre hypothèque, des privilèges généreux de remboursement anticipé peuvent être pratiques.

Les remboursements anticipés sont un outil puissant, parce qu’ils sont appliqués directement au solde hypothécaire, contrairement à un paiement hypothécaire régulier, qui s’applique à la fois aux intérêts et au capital. Au cours des premières années de votre hypothèque, la plus grande partie de votre argent sert à payer les intérêts.  Les remboursements anticipés peuvent vous aider à économiser des milliers de dollars en intérêts et à rembourser votre prêt hypothécaire plusieurs années plus tôt que la période d’amortissement prévue.

Les types de privilèges de remboursement anticipé comprennent des options pour augmenter votre paiement, doubler votre paiement ou faire des paiements additionnels ponctuels. Bien que la plupart des prêteurs permettent le remboursement anticipé, certains prêteurs sont plus flexibles que d’autres. Les prêteurs s’occupant exclusivement de prêts hypothécaires offrent généralement des possibilités de remboursement anticipé plus flexibles et plus généreuses. Si les remboursements anticipés sont importants pour vous, un courtier peut vous aider à trouver un prêteur qui vous permettra de les maximiser.

3. Frais d’indemnité hypothécaire

Bon, je sais ce que vous vous dites. Je signe pour une hypothèque. Pourquoi est-ce que je devrais me préoccuper des indemnités hypothécaires? Il n’est pas question que je mette fin à mon hypothèque. Même si vous pourriez bien avoir raison, il y a des chances que vous vous trompiez. Les faits parlent d’eux-mêmes. Selon le site Canadian Mortgage Trends, 6 personnes sur 10 vont mettre fin à leur contrat hypothécaire à un moment ou un autre. Si vous vous retrouvez à mettre fin à votre prêt hypothécaire, ne préféreriez-vous pas être avec un prêteur qui vous traite de façon raisonnable en ce qui a trait aux frais d’indemnité hypothécaire?

Avec une hypothèque à taux variable, vous devrez habituellement payer trois mois d’intérêt comme indemnité pour mettre fin à votre prêt hypothécaire. Avec une hypothèque à taux fixe, la note risque d’être beaucoup plus salée. Vous paierez normalement le montant le plus élevé entre trois mois d’intérêt ou ce qu’on appelle le différentiel d’intérêt, qui est calculé en tenant compte du taux d’intérêt actuel de votre prêteur hypothécaire par rapport à son taux lors de la signature de votre hypothèque. C’est ce calcul qui peut entraîner d’importantes indemnités hypothécaires. Chaque prêteur a une façon différente de calculer le différentiel d’intérêt, mais les prêteurs spécialisés en hypothèques ont tendance à imposer des indemnités hypothécaires plus modestes que les grandes banques ou coopératives de crédit. S’il y a la moindre chance que vous deviez mettre fin avant terme à votre hypothèque, optez pour un prêteur proposant une indemnité hypothécaire moins élevée.

4. Transférabilité

Si vous n’aimez pas payer des indemnités hypothécaires élevées (je n’ai jamais rencontré quelqu’un dont c’était le cas), il est bon de choisir un prêteur offrant une hypothèque transférable. Avec une hypothèque transférable, vous pouvez « amener avec vous » votre hypothèque si vous décidez de vendre votre propriété et d’en acheter une nouvelle avant l’échéance de votre prêt, et vous éviterez ainsi de payer une indemnité hypothécaire. Certains prêteurs vous permettent même de fusionner et de prolonger votre hypothèque si vous achetez une maison dont le prix d’achat est plus élevé.

5. Charges standard et accessoires

Avant de signer une hypothèque, assurez-vous de demander si elle vient avec une charge standard ou accessoire – cette information est souvent perdue dans les petits caractères du contrat. En fait, le mot « charge » peut prêter à confusion, parce qu’il ne s’agit pas de frais que vous devez payer. La charge désigne ici le document que vous signez pour contracter votre hypothèque; il s’agit du document que votre prêteur enregistre au bureau d’enregistrement immobilier de la province ou du territoire où se trouve la propriété. Une charge standard indique le montant exact, le terme et le taux d’intérêt de votre hypothèque. Une charge accessoire, par contre, peut être utilisée pour enregistrer plusieurs prêts auprès du même prêteur, par exemple, une hypothèque et une marge de crédit.

Un prêt hypothécaire à charge standard vous permet de changer plus facilement de prêteur lors du renouvellement, et habituellement sans frais. Le prêt hypothécaire à charge accessoire vous permet d’obtenir plus facilement une marge de crédit hypothécaire, mais cet avantage a un prix. Vous pourriez devoir payer des frais d’évaluation et de notaire pour changer de prêteur. Si vous ne prévoyez pas demander une marge de crédit hypothécaire, il vaut probablement mieux opter pour un prêt hypothécaire à charge standard.

Prochaines étapes

L’achat d’une maison est probablement la transaction financière la plus importante de votre vie; il vaut donc la peine que vous y accordiez toute l’attention nécessaire. Avant de commencer à magasiner une hypothèque, prenez le temps de déterminer quelles sont vos priorités en matière de finance personnelle. Il sera ainsi plus facile de travailler avec votre courtier pour trouver l’hypothèque qui vous convient le mieux.